Les deux derniers articles que j’ai publiés (voir ici et ici) montrent que nous ne disposons pas d’une mesure adaptée de l’empreinte CO2 des bâtiments en exploitation.
La profession de l’immobilier, pourtant, a besoin d’une telle mesure, pour
- suivre la performance des bâtiments / portefeuilles dans la durée,
- arbitrer, non seulement à la construction, mais aussi à toutes les étapes de la vie des bâtiments
- comparer la performance des bâtiments / portefeuilles entre eux, et à des référentiels (consacrées par l’usage, la norme ou la réglementation)[1]
- … ce modulo un calcul simple, et tenant compte de l’intégralité de l’empreinte CO2 des bâtiments
Dit autrement : de la même manière que le pilotage de la performance économique des entreprises s’appuie sur un langage commun (i.e., la comptabilité financière), la décarbonation nécessite un langage commun permettant de mesurer, comparer et arbitrer la performance carbone.
Plus largement – et plus urgemment -, le besoin existe d’une méthode et d’une mesure qui puisse servir de base (de langage commun, précisément) pour un dialogue constructif entre les pouvoirs publics (tant en France qu’au niveau Européen) et les professionnels (et en particulier les entités – comme Afilog – qui les représentent), dans le cadre des discussions en cours ou à venir sur les feuilles de route décarbonation pour l’immobilier ; donc dans une perspective où l’on voudrait se mettre en situation (i) de fixer des objectifs d’amélioration au niveau de la profession dans son ensemble, et (ii) de traduire ces objectifs en règles concrètement applicables à des portefeuilles ou à des actifs individuels (par exemple, via un « décret tertiaire carbone » qui complèterait ou remplacerait le décret tertiaire actuel).
Quelle mesure, et quelle méthode, donc ?
Si les articles qui précèdent nous montrent que ni les méthodes ACV, ni CRREM ne répondent « tels que » au besoin, elles nous indiquent, en creux, ce que l’on attendrait d’une méthode et d’une mesure qui y répondraient :
- Une mesure
- qui intègre toutes les composantes de l’empreinte CO2 dans une échelle unique
- qui se prête à l’élaboration d’objectifs et de trajectoires au niveau d’un ensemble de bâtiments (par exemple, un portefeuille d’actifs ; tous les bâtiments logistiques d’un pays)
- à vocation (au moins) pan-européenne
- Une méthode de calcul
- simple et fiable ; vérifiable, alignée sur les normes et pratiques admises ; se prêtant à la réalisation d’un suivi régulier dans le temps (par exemple, annuel)
- faisant appel à des données raisonnablement faciles à obtenir et « prouvables »
En réponse à ce besoin, nous proposons des principes pour une véritable « comptabilité carbone » adaptée à l’immobilier.
Nous appelons comptabilité carbone une méthode et une mesure permettant de caractériser, année après année, l’empreinte carbone du service immobilier rendu, de manière comparable entre actifs et cohérente avec les émissions cumulées sur l’ensemble du cycle de vie
Une comptabilité carbone pour le pilotage des actifs immobiliers doit satisfaire aux propriétés suivantes
- comparabilité (des actifs entre eux) et stabilité dans le temps
- reproductibilité
- vérifiabilité
- simplicité de calcul
- cohérence avec les référentiels internationaux
Elle doit s’appuyer sur des conventions comptables précises et explicites
Dans un prochain article, nous illustrons comment, dans le cadre du travail réalisé sous l’impulsion d’Afilog, une comptabilité carbone adaptée à l’immobilier logistique a été mise en place, à travers l’indicateur de pilotage ACES ; les principes qui sous-tendent ACES nous semblant transposables à l’ensemble de l’immobilier[2].
[1] Noter sur ce point que, si certains acteurs se sont déjà dotés de leur propre dispositif d’évaluation de leur empreinte CO2, ces approches restent largement décoordonnées, et donc ne permettent pas à ces acteurs de se comparer entre eux, encore moins de se comparer à une échelle de performance reconnue et comprise par tous (et donc de communiquer de manière significative vers des tiers sur la performance CO2). L’objectif du travail entrepris pour Afilog était, notamment, de pallier ce manque.
[2] Dans une perspective visant l’immobilier en général, au-delà donc du seul immobilier logistique, on pourrait envisager de corriger légèrement la signification d’ACES : « Aggregate Carbon Efficiency Scale », ou « Asset Carbon Efficiency Scale », peut-être plus adaptées pour un référentiel applicable à l’ensemble du secteur de l’immobilier.