Comptabilité carbone de l’immobilier

Introduction

« Notre maison brûle », et nous demande d’agir ; agir pour décarboner nos sociétés, et donc l’immobilier. Et pour cela, il nous faut mesurer, et définir des objectifs et des règles.

La décarbonation de l’immobilier s’appuie déjà sur un certain nombre de référentiels qui mesurent et/ou fixent des règles : analyse du cycle de vie (ACV), CRREM, GHG Protocol, CSRD/ESRS ou encore SBTi. Chacun répond à une finalité spécifique et occupe désormais une place reconnue dans les pratiques de la profession.

Malgré cette richesse, il manque encore un élément essentiel : une comptabilité carbone de l’immobilier, c’est-à-dire un langage commun permettant de mesurer, comparer et arbitrer la performance carbone des actifs immobiliers dans la durée.

À l’image de la comptabilité financière, une telle comptabilité carbone devra reposer sur des conventions explicites et partagées, garantissant la cohérence des mesures et la comparabilité des résultats. Elle constituera un instrument de pilotage des actifs, complémentaire des référentiels existants. Et de la sorte, elle permettra d’aborder d’une manière renouvelée (et sans doute simplifiée) la question de la « régulation » en matière de décarbonation de l’immobilier.

Dans les documents ci-dessous, nous proposons des principes pour une comptabilité carbone adaptée au pilotage des bâtiments. Nous montrons comment l’indicateur ACES (Afilog Carbon Efficiency Scale), développé par Afilog pour l’immobilier logistique, peut être considéré comme une première mise en œuvre de ces principes. Nous esquissons à grands traits ce que pourrait être une possible évolution du décret tertiaire actuel vers un « décret tertiaire carbone ».

La comptabilité carbone de l’immobilier

Les principes généraux

La nécessité d’une telle comptabilité, les grands principes qui la sous-tendent, et les traits essentiels de l’indicateur ACES, sont développés dans ce document (déposé sur Zenodo et référencé par un DOI).

L’indicateur ACES d’Afilog pour l’immobilier logistique

Référentiel

Le cahier des charges initial (très simple, mais contenant déjà l’essentiel des principes de la comptabilité carbone de l’immobilier) est contenu dans ce document.

La spécification détaillée est présentée dans ce document (en cours de finalisation).

Conventions comptables

Les documents ci-dessous présentent des exemples d’analyses effectuées dans le cadre du développement de l’indicateur ACES ; ces documents sont présentés avant tout pour illustrer les considérations qui peuvent entourer l’élaboration et l’arbitrage des différentes conventions intervenant dans le calcul d’un indicateur ; avec une « tension » – pas toujours facile à arbitrer – entre les objectifs de fiabilité, et de simplicité de l’indicateur (cf. cahier des charges initial).

Nous nous intéressons à trois enjeux qui se sont avérés particulièrement sensibles dans la définition d’ACES :

  • la méthodologie de calcul de la composante exploitation, en particulier concernant les règles de redressement, et les valeurs conventionnelles à appliquer dans certains cas (ici)
  • le « traitement de la fin de vie » des bâtiments, avec des considérations qui déterminent la valeur conventionnelle d’amortissement pour le calcul de l’indicateur (ici)
  • la question de la prise en compte des énergies renouvelables – photovoltaïque notamment – dans le calcul de l’indicateur (ici)

Cas d’usage

Deux cas d’usage de l’indicateur ACES sont présentés, afin d’en illustrer le fonctionnement et l’utilité pratique :

  • un premier cas illustrant comment l’indicateur ACES peut être utilisé pour évaluer, arbitrer et comparer des actifs individuels (ici).
  • un second cas montrant comment l’indicateur ACES peut être utilisé pour construire une trajectoire à terme d’évolution du parc, et évaluer la conformité de tel ou tel portefeuille à cette trajectoire (ici).

Pour un « décret tertiaire carbone »

Ce document (déposé sur Zenodo et référencé par un DOI) propose une réflexion sur la manière dont pourrait être envisagée une évolution du décret tertiaire actuel vers un « décret tertiaire carbone ». En voici une version courte.

Une série d’articles publiés sur LinkedIn

Afin de rendre plus accessibles les réflexions ci-dessus autour de la comptabilité carbone de l’immobilier, nous avons publié sur LinkedIn, en septembre et octobre 2026, une série d’articles sur le sujet. Sur le fond (et souvent dans leur formulation), ces articles reprennent le contenu des documents référencés ci-dessus. Ce contenu y est cependant exposé d’une manière plus progressive, et peut-être, plus abordable.

Voici les liens vers ces articles :