Dans notre dernier article, nous avons montré que les référentiels s’appuyant sur l’analyse en cycle de vie (ou ACV) – comme, par exemple, la RE2020, ou LCBI – ne répondent pas vraiment, en l’état, au cahier des charges de l’indicateur ACES d’Afilog.
Dans le présent article, nous allons montrer qu’il en est également ainsi du référentiel CRREM.
La méthode CRREM fournit une mesure de l’empreinte annuelle d’un bâtiment en phase d’exploitation, et met cette mesure en regard d’une « trajectoire de décarbonation » (construite en référence aux accords de Paris de 2015) dans le but d’évaluer si le bâtiment est « en risque » du point de vue de son empreinte CO2.
CRREM a l’avantage d’être une méthode simple, adossée à un référentiel d’autorité, et largement adoptée internationalement par les professionnels de l’immobilier.
Une première limite de CRREM
Sa principale limite consiste en ce qui suit : dans la méthode CRREM, seules sont prises en compte les émissions CO2 induites par l’exploitation (en réalité, principalement la consommation d’énergie), à l’exclusion des émissions induites par la construction, la déconstruction, et la rénovation[1].
Ceci veut dire qu’une part importante des émissions de CO2 « échappe au radar » de CRREM. L’indicateur principal d’alignement ne donne ainsi qu’une vision incomplète de l’empreinte CO2 de l’actif.
Par ailleurs, du fait que l’empreinte liée à l’exploitation et l’empreinte des travaux sont traitées de manière dissociée (i.e., pas dans un indicateur unique), le recours à CRREM risque de conduire à des arbitrages sous-optimaux du point de vue de l’empreinte CO2 globale.
Une seconde limite, propre à certains secteurs d’activité
CRREM souffre d’une autre limite, particulièrement pénalisante pour certains secteurs (comme, par exemple, l’immobilier logistique) : CRREM s’appuie, pour le calcul de la mesure, sur la consommation d’énergie « brute », tous usages confondus, et sans considération des conditions d’exploitation du bâtiment (hormis la vacance) : horaires, consignes de chauffage…
Or, si, pour des secteurs comme l’immobilier de bureaux, cette approche produit souvent (mais pas toujours) une mesure qui reflète raisonnablement la « qualité CO2 du bâtiment en exploitation », tel n’est pas le cas pour l’immobilier logistique, pour lequel :
- La consommation liée au process spécifique de l’exploitant (systèmes de convoyage, de robotisation, etc…) peut à la fois être très variable dans le temps, et très importante par rapport aux consommations proprement bâtimentaires[2]
- Les conditions de chauffage des bâtiments (températures de consignes, horaires d’occupation) sont aussi très variables selon les exploitants ; et le chauffage représente une part souvent prépondérante de l’empreinte liée aux consommations bâtimentaires
Cette variabilité dans le temps de deux composantes parfois importantes de l’empreinte en exploitation signifie que, pour certains secteurs comme la logistique, – et même si on « laisse de côté » les considérations ci-dessus concernant la non prise en compte de la construction ou de la rénovation – la mesure CRREM n’est pas toujours représentative de la performance carbone intrinsèque du bâtiment en exploitation. Elle peut dès lors limiter la pertinence de la comparaison entre deux bâtiments, comme entre deux années d’exploitation d’un même bâtiment.
Conclusion sur le référentiel CRREM
CRREM présente donc deux limites lorsqu’on cherche à en faire un outil de comptabilité carbone de l’actif immobilier :
- La première tient au fait que son indicateur principal d’alignement porte sur la seule empreinte liée à l’exploitation, à l’exclusion de l’empreinte liée à la construction/déconstruction et à la rénovation de l’actif.
- La seconde tient au recours à la consommation brute pour mesurer la performance intrinsèque du bâtiment. Un tel recours n’est pas adapté pour les actifs dont la consommation dépend fortement des conditions d’exploitation ou de process propres à l’occupant.
Ainsi, si CRREM reste un outil utile pour évaluer le risque de transition d’un actif immobilier au regard d’une trajectoire climatique, il ne constitue pas, en l’état, une comptabilité carbone de l’actif.
Dans un prochain article, nous verrons comment ces deux approches — ACV et CRREM — peuvent être dépassées et articulées dans une logique différente : celle d’une comptabilité carbone immobilière.
[1] Dans ses évolutions récentes, CRREM reconnaît explicitement l’importance du carbone incorporé des opérations de rénovation et permet d’en analyser le « carbon payback ». Celui-ci n’est toutefois pas intégré au calcul de l’indicateur principal d’alignement carbone, qui demeure fondé sur les seules émissions opérationnelles.
[2] On peut faire la même remarque pour le secteur de l’immobilier de commerce