L’actualité RSE du monde de l’immobilier est depuis quelques temps dominée par le décret tertiaire[1], avec la promulgation coup sur coup des deux arrêtés qui en précisent les modalités d’application, et l’imminence de la première étape de mise en œuvre du décret, en septembre 2021.
L’intérêt de la profession pour le décret est justifié : les objectifs affichés de réduction de la consommation, -40% en 2030, -50% en 2040, pour culminer à -60% en 2050, sont imposants ; et les seuils « valeurs absolues » définis dans l’arrêté du 24 novembre 2020, selon les termes mêmes du ministère, « ambitieux ». On peut donc avoir l’impression que nos gouvernants ont mis la barre très haut, et que le monde de l’immobilier va devoir faire sa « révolution énergétique ».
Mais en fait, s’agit-il vraiment d’une « révolution » ? ou seulement d’une évolution par rapport à l’existant ?
Regardons-y de plus près.
Le dispositif mis en place autour du décret (le décret lui-même et la loi Elan dont il est issu, et les arrêtés respectivement du 10 avril et du 24 novembre 2020) s’analyse autour de deux questions :
- La question du coût / bénéfice des actions d’économie d’énergie
- La question de la répartition de ce coût / bénéfice entre propriétaire et locataire
La question du coût / bénéfice des actions d’économie d’énergie
On l’a vu, les objectifs d’économie d’énergie semblent ambitieux. On pourrait donc craindre que les actions nécessaires à l’atteinte de ces objectifs ne soient coûteuses.
Mais est-ce que ce sera vraiment le cas ?
Pour y réfléchir, analysons la clause du décret relative à la modulation des objectifs. Cette clause prévoit que, si les actions nécessaires à l’atteinte des objectifs incluent des actions dont le temps de retour est supérieur à 6 ans (pour les actions portant sur les systèmes de régulation), à 15 ans (pour les actions portant sur les équipements), ou à 30 ans (pour les actions portant sur le bâti), alors les objectifs peuvent être modulés d’autant.
Or, si l’on y regarde de près, ces temps de retour de 6, 15 et 30 ans sont égaux ou inférieurs aux durées d’amortissement des parties du bâtiments sur lesquelles portent les actions :
- ainsi, la durée d’amortissement d’un système de régulation (comme une GTB) est en général de l’ordre de 10 ans, donc supérieure à 6 ans ;
- la durée d’amortissement d’un équipement (comme une chaudière, ou une centrale de traitement d’air) est en général de l’ordre de 15 ans ;
- et la durée d’amortissement d’un élément de bâti (comme des huisseries ou de l’isolation) est en général de l’ordre de plusieurs dizaines d’années, donc a priori supérieure à 30 ans.
On a donc, sur le fond, un dispositif réglementaire construit de telle sorte que la réduction de la facture d’énergie est au moins égale au coût amorti de l’action d’économie d’énergie sous-jacente. En d’autres termes, vues de très haut, les actions imposées par le décret tertiaires sont, au pire, neutres financièrement.
On pourra bien sûr objecter que la mise en œuvre des actions mobilise des financements ; ce à quoi l’on pourra répondre que de nombreuses offres de financement des actions d’économie d’énergie sont disponibles sur le marché. Cette objection ne tient donc pas vraiment.
On pourra aussi noter que le raisonnement ci-dessus ne vaut que si les systèmes, équipements ou éléments de bâti sont remplacés lorsqu’ils sont amortis, ce qui, au vu de la proximité de la première échéance – 2030 – peut ne pas être toujours réalisable ; objection retenue, même si, dans les faits, elle ne joue qu’à la marge.
Surtout, on pourra relever que cette idée de neutralité financière est théorique (au moins sur les actifs où l’occupant n’est pas propriétaire), car le bénéficiaire de la réduction de la facture d’énergie – l’occupant – n’est pas nécessairement le même que celui qui finance les actions – souvent, le propriétaire.
Ce point mérite d’être approfondi ; il nous amène directement à la question de la répartition du coût / bénéfice entre propriétaire et locataire.
La question de la répartition du coût / bénéfice entre propriétaire et locataire
Comment, selon les dispositions de la loi, se détermine la contribution respective du propriétaire et du locataire aux actions d’économie d’énergie ?
Sur cette question, regardons ce que nous dit la loi Elan « Les propriétaires des bâtiments ou des parties de bâtiments et, le cas échéant, les preneurs à bail sont soumis à l’obligation prévue au I pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations. Ils définissent ensemble les actions destinées à respecter cette obligation et mettent en œuvre les moyens correspondants chacun en ce qui les concerne, en fonction des mêmes dispositions contractuelles. »
Si l’on s’en tient à la lettre de la loi, les choses semblent donc très simples :
- La loi impose des objectifs de réduction de la consommation
- L’atteinte de ces objectifs nécessite que soient mises en œuvre des actions
- La prise en charge de ces actions est répartie entre le propriétaire et le locataire, selon les dispositions du contrat qui les lie
Dans la réalité, cependant, les choses sont plus compliquées.
Observons par exemple ceci : dans la plupart des bâtiments, il y a plusieurs jeux d’actions possibles permettant d’atteindre un objectif donné de réduction de la consommation. Par exemple, pour réduire la consommation liée à l’éclairage, on peut, au choix, inciter les occupants à éteindre les lumières chaque fois qu’ils quittent leur bureau, ou installer un nouveau système d’éclairage avec détecteurs de présence. La première action est une action relevant typiquement du locataire, alors que la seconde est une action relevant plutôt du propriétaire.
Les contrats de bail tels que nous les connaissons à ce jour ne permettent pas d’arbitrer ce type de situation. Or la loi ne le permet pas non plus : il renvoie propriétaire et locataire dos à dos, sans pour autant les exonérer de leurs obligations.
Examinons donc la situation dans laquelle propriétaire et locataire sont placés de ce fait.
En l’absence de disposition précise dans le bail, le propriétaire ne peut pas imposer au locataire des actions au titre de la mise en conformité avec le décret tertiaire, tout simplement parce que, comme nous l’avons relevé plus haut, le décret ne définit pas précisément les obligations respectives du propriétaire et du locataire.
Il en résulte que, fondamentalement – et toujours en l’absence de disposition précise dans le bail -, le locataire peut jouer la montre (du moins si son bail arrive à échéance avant 2030) ; ainsi, à l’expiration du bail, le propriétaire risque de se retrouver avec un actif qui ne s’est pas amélioré, sauf à avoir tout financé de sa poche. (Il pourrait naturellement ne rien faire ; mais il se retrouverait alors en délicatesse avec la loi – et, potentiellement, avec des difficultés de commercialisation aux alentours de l’année 2030.)
Si donc le propriétaire veut échapper aux fourches caudines de la loi tout en faisant en sorte que le locataire prenne à sa charge une juste part du coût des actions d’économie d’énergie, il n’a pas le choix : il doit inclure dans le bail des dispositions précises quant aux actions mises en œuvre, aux économies qu’elles vont engendrer, et aux modalités de prise en charge financière de ces actions. Et donc, il doit négocier avec le locataire.
Bien sûr, si le bail est un bail long terme, les choses peuvent se présenter de manière plus nuancée. Mais structurellement, c’est au propriétaire qu’il incombe, in fine, de faire en sorte que son bien est conforme à la loi (ce qui n’est pas étonnant). Il a l’initiative.
Ces observations nous conduisent ainsi aux deux conclusions suivantes :
- Point 1 : le cadre posé par le décret tertiaire est un cadre qui incite les propriétaires à mener avec leurs locataires prospectifs une négociation éclairée (i.e., appuyée sur un plan d’action précis), en vue d’atteindre les objectifs d’économie d’énergie
- Point 2 : le principe (implicite) de neutralité économique que nous avons relevé plus haut suggère que, fondamentalement, cette négociation doit se traduire par le fait que le locataire, in fine, prend en charge financièrement le coût (lissé dans le temps) des actions ; ce coût étant – en principe – compensé par l’économie d’énergie induite.
Le décret tertiaire est donc, finalement, plutôt une version améliorée du bail vert, avec, cette fois ci, des objectifs quantifiés d’économie, et un cadre incitant vraiment les parties à s’accorder sur des actions qui auront un effet réel sur la consommation d’énergie.
C’est donc une évolution, importante certes. Mais ce n’est pas une révolution.
Et après ?
Mais alors, va-t-on en rester là ? Ou bien, y aura-t-il, un jour, une révolution ?
C’est-à-dire, est-ce-que la profession se trouvera un jour dans une situation où elle se verrait contrainte de mettre en œuvre des actions qui ne seraient pas neutres financièrement ?
Nous ne le savons pas bien sûr. Mais observons qu’il y a des risques :
- Risque 1 : rien ne garantit que le parc tertiaire peut atteindre les objectifs de réduction de consommation visés dans le décret tout en respectant le principe de neutralité financière. Si tel est le cas, il est tout à fait possible que les futures dispositions réglementaires ne respectent plus ce principe
- Risque 2 : l’indicateur de performance utilisé dans le cadre du décret tertiaire, à savoir l’énergie finale (donc l’énergie mesurée sur les compteurs à l’entrée du bâtiment), n’est pas aligné avec l’objectif de lutte contre le changement climatique affiché par le gouvernement. En effet, cet indicateur met sur le même plan l’électricité et le gaz, alors que l’électricité, en France, est décarbonée, tandis que le gaz ne l’est pas. On peut donc imaginer que, lorsque les enjeux autour du changement climatique deviendront plus pressants (et ils le deviendront un jour), le législateur pourrait être tenté de mettre en place des contraintes supplémentaires concernant les émissions de CO2 (par exemple, une forme de taxe carbone)
Ces considérations nous montrent que le décret tertiaire, sous sa forme actuelle, n’est sans doute pas le fin mot de l’affaire, et que d’autres développements sont vraisemblablement à prévoir. Dans l’immédiat, elles nous invitent à anticiper, à être en veille, et, surtout, à intégrer dès à présent la dimension carbone (à la fois en exploitation et en cycle de vie) dans les réflexions entourant l’évolution des bâtiments.
[1] Le décret tertiaire, rappelons-le, a été promulgué le 23 juillet 2019 ; il est un décret d’application de la loi Elan, elle-même promulguée le 23 novembre 2018.