Introduction
La transition carbone de l’immobilier mobilise aujourd’hui de nombreux référentiels : analyse du cycle de vie (ACV), CRREM, GHG Protocol, CSRD/ESRS ou encore Science Based Targets initiative (SBTi). Chacun répond à une finalité spécifique — évaluation environnementale, alignement climatique, comptabilisation des émissions ou reporting extra-financier — et occupe désormais une place reconnue dans les pratiques de la profession.
Malgré cette richesse, il manque encore un élément essentiel : une comptabilité carbone de l’immobilier, c’est-à-dire un langage commun permettant de mesurer, comparer et arbitrer la performance carbone des actifs immobiliers dans la durée.
À l’image de la comptabilité financière, une telle comptabilité carbone reposerait sur des conventions explicites et partagées, garantissant la cohérence des mesures et la comparabilité des résultats. Elle constituerait un instrument de pilotage des actifs, complémentaire des référentiels existants.
Dans les documents ci-dessous, nous analysons les principales approches actuellement mobilisées dans le secteur, et mettons en évidence leurs finalités – et leurs limites – respectives. Nous proposons des principes pour une comptabilité carbone adaptée au pilotage des bâtiments. Nous montrons comment l’indicateur ACES (Afilog Carbon Efficiency Scale), développé dans le cadre des travaux d’Afilog, peut être considéré comme une première mise en œuvre de ces principes.
Au-delà de la présentation d’un indicateur, nous souhaitons ouvrir une réflexion plus générale sur les fondements d’une comptabilité carbone sectorielle et sur les conventions qui pourraient progressivement constituer un langage commun pour le pilotage de la décarbonation du parc immobilier.
C’est la raison d’être des ressources documentaires présentées ci-après.
Ressources documentaires
Différents documents et notes ont été rédigés pour contribuer à la réflexion sur ce que devrait être une comptabilité carbone pour l’immobilier. Au-delà du document « chapeau » (voir la section « Les principes » ci-dessous) qui pose les principes généraux d’une telle comptabilité, on propose aussi un certain nombre de compléments ou annexes, qui discutent certains aspects du sujet, ou qui présentent des cas d’usage à des fins illustratives.
Les principes
La nécessité d’une telle comptabilité, les grands principes qui la sous-tendent, et les traits essentiels (avec des cas d’usage concrets) de la première instanciation qu’est ACES, sont développés dans ce document.
L’indicateur ACES pour l’immobilier logistique
Référentiel
Le cahier des charges initial (très simple) est contenu dans ce document.
La spécification détaillée est présentée dans ce document (en cours).
Compléments : conventions comptables
Les documents ci-dessous présentent des exemples d’analyses effectuées dans le cadre du développement de l’indicateur ACES ; ces documents sont présentés, non pas tant pour justifier les choix effectués, mais surtout pour illustrer, via des exemples, les considérations qui peuvent entourer l’élaboration et l’arbitrage des différentes conventions qui interviennent dans le calcul d’un l’indicateur ; avec une « tension » – pas toujours facile à arbitrer – entre les objectifs de fiabilité, et de simplicité de l’indicateur (cf. cahier des charges initial).
Ici, nous avons choisi d’illustrer ce point à travers trois enjeux qui se sont avérés particulièrement sensibles dans le développement d’ACES : le calcul de la composante exploitation ; le traitement de la fin de vie des bâtiments ; et la question de la prise en compte, ou non, des ENRs (et en particulier, du photovoltaïque).
- Le premier document (ici) est une note d’analyse sur la méthodologie de calcul de la composante exploitation, en particulier concernant les règles de redressement, et les valeurs conventionnelles à appliquer dans certains cas
- Dans ce second document (ici), on aborde la question du « traitement de la fin de vie » des bâtiment, avec des considérations qui déterminent la valeur conventionnelle d’amortissement pour le calcul de l’indicateur
- Le troisième document (en cours) traite de la question de la prise en compte des ENRs (photovoltaïque notamment) dans le calcul de l’indicateur.
Nota important : en lisant ces document, il importe de garder à l’esprit que les arbitrages proposés le sont pour le secteur de la logistique « sec » ; il est évident que, pour d’autres catégories d’actifs, les arbitrages – et donc les conventions – auraient été différents.
Compléments : cas d’usage
Dans les documents qui suivent, quelques cas d’usage de l’indicateur ACES sont présentés, afin d’en illustrer le fonctionnement et l’utilité pratique. Là encore, les exemples proposés sont issus de l’immobilier logistique « sec », car l’indicateur ACES a été développé – dans un premier temps – pour ce secteur particulier.
Une premier cas d’usage, illustrant comment l’indicateur ACES peut être utilisé pour évaluer, arbitrer et comparer des actifs individuels, est présenté dans ce document (en cours).
Un second cas d’usage, montrant comment l’indicateur ACES peut être utilisé pour construire des trajectoires à terme d’évolution du parc, et évaluer la conformité de tel ou tel portefeuille à cette trajectoire, est présenté dans ce document (en cours).
Applications à d’autres secteurs de l’immobilier
(En cours de rédaction)